Scenario’s Woningmarkt Risico’s voor de woningmarkt Inventarisatie van beleidsopgaven, in opdracht van de Rijksoverheid. |
|
pdf bijlage voor het gehele rapport.  |
Uitwerking
van een aantal verschillende scenario’s voor de economische
ontwikkeling en schets voor beleidsopgaven voor de woningmarkt. Aanleiding: - groeiende besef dat de toestand op de financiële markten van toenemend belang is voor de realisatie van doelen van het WBI – betaalbaarheid en beschikbaarheid van voldoende woningen – en dat de financiering van de woningvoorraad van grote invloed kan zijn op de financiële stabiliteit. De uitkomsten van de workshops en de input uit
de interviews zijn verwerkt in het bijgevoegde rapport. Typering van de huidige situatie op de woningmarkt
Scenario's In de interviews zijn de Euroscenario's van BZK (directie Bestuursondersteuning) besproken. Scenario A: De spiraal omhoog (analogie met de jaren negentig) Scenario B: De spiraal omlaag (analogie met de jaren ’80) Scenario C: Acute vertrouwenscrisis (analogie 2008) Scenario D: Japanscenario  Scenario A: Spiraal omhoog (analogie jaren '90) Als gevolg van de succesvolle sanering van de overheidsfinanciën in de Eurozone en het monetaire beleid van de ECB herstelt het vertrouwen van consumenten en bedrijven zich. De groei trekt aan, de werkloosheid daalt en door krapte op de arbeidsmarkt, geholpen door de effecten van de vergrijzing, stijgen de lonen. Kans op optreden De deelnemers aan de workshops en interviews denken niet direct dat dit scenario snel zal optreden. Er wordt er van uit gegaan dat door de sanering van de overheidsfinanciën en het terugbrengen van schuldposities door gezinnen en banken de groei nog geruime tijd laag zal blijven. Effecten op de woningmarkt In dit scenario zouden het aantal transacties en de prijzen op de woningmarkt weer gaan stijgen. Kopen wordt weer als aantrekkelijker beschouwd dan huren. Scenario B: Spiraal omlaag (analogie jaren 80) Wanneer zich een spiraal omlaag voordoet zullen we te maken krijgen met hoge rente, hoge inflatie en hoge werkloosheid (vergelijkbaar met 1978-1985)en een sterke prijsdaling op de koopmarkt. Effecten op de woningmarkt Als dit scenario optreedt zullen de prijzen van koopwoningen drastisch dalen en zullen eigenwoningbezitters bij renteherziening geconfronteerd worden met hogere woonlasten. Wanneer in de corporatiesector een inflatievolgend huurbeleid wordt gevoerd zullen in dit scenario de woonlasten en huurtoeslag toenemen. Als de reele lonen niet stijgen, zullen de woonquotes toenemen. Door de hoge rente zal de vraag naar huurwoningen toenemen. Scenario C: Acute vertrouwenscrisis (analogie 2008) Omschrijving scenario Vertrouwenscrises op de financiele markten vergelijkbaar met de Lehman crisis in 2008, bijvoorbeeld als gevolg van de schuldencrisis in de eurozone, politieke onrust in het Midden Oosten of een stijging van de olieprijs, hebben een daling van het BBP en stijging van de werkloosheid tot gevolg. Dit scenario gaat mogelijk gepaard met een afname van het vertrouwen van het publiek in de banken (bankrun). Als de aanleiding van de crisis in Zuid-Europa ligt, kan de Nederlandse rente dalen als gevolg van kapitaalvlucht naar veilige landen. Als de vertrouwenscrisis echter ook betrekking heeft op Nederland (of wanneer Nederland zich de situatie in de rest van Europa sterk aantrekt) kan de Nederlandse rente stijgen. Afhankelijk van de oorzaak van de crisis kan ook de inflatie in dit scenario hoog of laag zijn. Effecten op de woningmarkt Als dit scenario optreedt, leidt dat tot daling van het consumentenvertrouwen, vraaguitval op de woningmarkt en een prijsval van koopwoningen. Er zullen minder financieringsmiddelen beschikbaar zijn en investeringen in de woningvoorraad zullen dalen. Door huisuitzettingen van eigenwoningbezitters en migratie vanuit Zuid-Europa kan een grote en acute extra vraag naar sociale huurwoningen ontstaan. Dit kan voor de overheid aanleiding zijn voor onorthodoxe maatregelen om in de woningbehoefte te voor-zien. Scenario D: Japanscenario De combinatie van lage rente en economische stagnatie in Nederland doet denken aan de situatie in Japan ion de jaren negentig. Sinds het instorten van de aandelenbeurs en de onroerendgoedmarkt rond 1990 kent Japan lage inflatie afgewisseld met perioden met deflatie, zeer lage reele rente en weinig economische groei. Daarnaast is er in Japan sprake van een krimpende bevolking en lage tot matige werkloosheid. Het bankwezen wordt door de centrale bank kunstmatig in leven gehouden. Een analoge ontwikkeling zou zich wellicht ook in Nederland kunnen voltrekken. Kans op optreden Een belangrijk verschil tussen de Nederlandse en Japanse situatie sinds 1990 is de demografie: de Nederlandse bevolking groeit nog ligt, en er is kans op toenemende immigratie uit Zuid- en Oost-Europa, met wellicht een positief effect op toekomstige econmische groei. De overige elementen van het Japanscenario zijn zeker denkbaar. De ham vraag is of in Nederland (en Europa) voldoende economische groei optreedt om de schuldenlast draaglijk te houden. Belangrijkste conclusies :
|
|
|
|
 |
Het rapport staat op de servers van de Rijksoverheid. De download werkt via script van Pay with a tweet. Op deze wijze wordt het rapport eenvoudig en gratis verspreid onder de doelgroep. Professionals, makelaars, investeerders actief in de OG branche en andere geinteresseerden. aanvulling is welkom per email/ twitter ... http://www.paywithatweet.com/pay/?id=efd6d5d9d8669b3845d710615739e2d6 Bron: makelaar-gids.nl Rijksoverheid.nl |
|
Wekelijks overzicht van
nieuwsberichten: Inschrijven voor de nieuwsbrief en volg ons via Twitter. |
